Ευάλωτοι οφειλέτες: Πώς θα διατηρήσουν στη κατοχή τους την κύρια κατοικία τους

Χρήστος Ι. Θεοδωρόπουλος 20-11-2020 10:15
Ευάλωτοι οφειλέτες: Πώς θα διατηρήσουν στη κατοχή τους την κύρια κατοικία τους
Από την εξαίρεση της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση στη δυνατότητα μίσθωσης και επαναγοράς της - Αποκωδικοποιώντας τις προβλέψεις το νέου νόμου

O προσφάτως ψηφισθείς Ν.4738/2020 («Ρύθμιση Οφειλών, παροχή δεύτερης ευκαιρίας και άλλες διατάξεις» - ΦΕΚ Α’ 207/27.10.2020), ο οποίος έχει έναρξη ισχύος από 1/1/2021, επέφερε πραγματική κοσμογονία στο δίκαιο της αφερεγγυότητας, θεσπίζοντας ένα ολιστικό-ενιαίο πλαίσιο, ενσωματώνοντας τις διαδικασίες συλλογικής ικανοποίησης πιστωτών που προβλέπονταν στους Ν.3869/2010 («Νόμος Κατσέλη»), Ν.4469/2017 («Εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών επιχειρήσεων») και Ν.3588/2007 («Πτωχευτικός Κώδικας») και καινοτομώντας, προσδίδοντας πτωχευτική ικανότητα και στα φυσικά πρόσωπα.

Η -έστω και κατόπιν σταχυολόγησης- παράθεση των βασικότερων σημείων του «Νέου Πτωχευτικού» θα απαιτούσε τη συγγραφή μονογραφίας και όχι άρθρου. Ως εκ τούτου, το παρόν άρθρο φιλοδοξεί να αποκρυπτογραφήσει τις βασικές προβλέψεις του για τη δυνατότητα των «ευάλωτων» οφειλετών να διατηρήσουν –σε πρώτο χρόνο- στην κατοχή τους την κύρια κατοικία τους, προσδοκώντας –σε δεύτερο, απώτερο χρόνο- να καταστούν και πάλι κύριοι αυτής.

Έτσι, λοιπόν, στο άρθρο 217 του Ν.4738/2020 ορίζεται ως «ευάλωτος» (στη θέση του «υπερχρεωμένου φυσικού προσώπου» του Ν.3869/2010) ο οφειλέτης εκείνος που πληροί σωρευτικά τα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια του άρθρου 3 του Ν.4472/2017, ήτοι ο δικαιούχος επιδόματος στέγασης. Δοθέντος, δε, ότι η ανωτέρω διάταξη παραπέμπει σε ΚΥΑ για τη ρύθμιση / εξειδίκευση των εισοδηματικών, περιουσιακών και λοιπών προϋποθέσεων, εν συνδυασμώ με το ότι η υπ’ αρ.Δ13οικ.10747/256 (Φ.Ε.Κ. Β’ 792/6.3.2019) εν ισχύει τοιαύτη ορίζει αυστηρότατα κριτήρια (συνολικό ετήσιο εισόδημα 7.000 €, προσαυξανόμενο κατά 3.500 € για κάθε επιπλέον μέλος με ανώτατο όριο τα 21.000 €, συνολική φορολογητέα αξία ακίνητης περιουσίας -βάσει του τελευταίου εκκαθαριστικού ΕΝΦΙΑ- 120.000 €, προσαυξανόμενο κατά 15.000 € για κάθε επιπλέον μέλος με ανώτατο όριο τα 180.000 €, σύνολο τραπεζικών καταθέσεων 7.000 €, προσαυξανόμενο κατά 3.500 € για κάθε επιπλέον μέλος με ανώτατο όριο τα 21.000 € κ.λπ.), παρέπεται ότι η θεσπιζόμενη στα άρθρα 219 επ. δυνατότητα «διάσωσης» (εν τοις πράγμασι μίσθωσης –σε πρώτο χρόνο- και επαναγοράς –σε δεύτερο, απώτερο χρόνο) της κύριας κατοικίας παρέχεται σε σημαντικά μικρότερο αριθμό οφειλετών από ό, τι με τον –άνευ ρητά θεσπιζόμενου εισοδηματικού κριτηρίου- Ν.3869/2010.

Προσέτι, με τον ορισμό ως «κύρια κατοικία» του ακινήτου που έχει δηλώσει ο οφειλέτης ως κατοικία του στην τελευταία φορολογική του δήλωση ή –επικουρικά- αυτού που προκύπτει από επαρκή αποδεικτικά στοιχεία ως τέτοια, ο Νομοθέτης προσπαθεί να περιορίσει την πιθανότητα «διάσωσης» εκ μέρους των οφειλετών είτε δευτερευόντων ακινήτων είτε δυνητικών κύριων κατοικιών, φαινόμενο αρκετά σύνηθες στις αιτήσεις του Ν.3869/2010.

Μεγάλη καινοτομία του Ν.4738/2020 στο σημείο αυτό είναι η παραχώρηση καθηκόντων και αρμοδιοτήτων απόκτησης και επαναμίσθωσης σε φορείς-νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου, οι οποίοι αναλαμβάνουν την απόκτηση της κύριας κατοικίας του «ευάλωτου» οφειλέτη, τη μίσθωσή της σε αυτόν και -τέλος- την πώλησή της σε εκείνον, βάσει σύμβασης παραχώρησης μεταξύ αυτών και του ελληνικού Δημοσίου.

Δικαιούχος, δε, των ως άνω δικαιωμάτων είναι ο «ευάλωτος» οφειλέτης που κηρύχθηκε σε πτώχευση ή εκείνος, σε βάρος της κύριας κατοικίας του οποίου επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο δανειστή. Προβληματικό παρίσταται, εν προκειμένω, ότι ο Νομοθέτης δεν παρέχει τη δυνατότητα μεταβίβασης και επαναμίσθωσης στον «ευάλωτο» οφειλέτη, σε βάρος της κύριας κατοικίας του οποίου επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από εγχειρόγραφο, μη ενυπόθηκο / προσημειούχο δανειστή, περίπτωση καθόλου ασυνήθης στην πράξη. Το τίμημα της μεταβίβασης (το οποίο αποδίδεται από τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης στο σύνδικο της πτώχευσης στην πρώτη περίπτωση και στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (Συμβολαιογράφο) στη δεύτερη) ισούται με την εμπορική αξία του εμπραγμάτου δικαιώματος του οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας του, σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Κρίσιμη πρόβλεψη ότι, εάν υφίστανται συγκύριοι κατ’ ιδανικά μερίδια ή εάν ο «ευάλωτος» οφειλέτης έχει μόνο την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία επί της κύριας κατοικίας του, η άσκηση εκ μέρους του του δικαιώματος μεταβίβασης και (επανα)μίσθωσης τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της σύμπραξης απάντων των συγκυρίων ή του επικαρπωτή / ψιλού κυρίου αυτής αντίστοιχα, οι οποίοι αποδέχονται ρητώς τη μίσθωση και παραιτούνται του δικαιώματος να τη διαρρήξουν για οιονδήποτε λόγο μέχρι τη λήξη της. Η αναγκαία, λόγω μη υπέρμετρης δέσμευσης τρίτου, πιθανώς μη ενεχόμενου στην οφειλή, για την οποία επισπεύδεται η αναγκαστική εκτέλεση ή στις οφειλές, για τις οποίες ο «ευάλωτος» οφειλέτης κηρύχθηκε σε πτώχευση, συναίνεση του συγκυρίου / ψιλού κυρίου / επικαρπωτή, εντούτοις, είναι βέβαιο ότι θα αφήσει αρκετές περιπτώσεις εκτός του ρυθμιστικού πεδίου των άρθρων 219επ. Ν.4738/2020.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται 12ετής, ενώ τα δικαιώματα του οφειλέτη από αυτήν ως και το δικαίωμα επαναγοράς της κύριας κατοικίας του είναι προσωποπαγή και αμεταβίβαστα, πλην της περίπτωσης καθολικής διαδοχής του, ότε και υπεισέρχονται σε αυτά αυτοδικαίως οι καθολικοί διάδοχοι του. Η μίσθωση δύναται να καταγγελθεί υπό του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης σε περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων, καθώς και στην περίπτωση που κριθεί από το πτωχευτικό Δικαστήριο (Πολυμελές Πρωτοδικείο) ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του, σύμφωνα με το άρθρο 192.

Για την επαναγορά της κύριας κατοικίας, ο «ευάλωτος» οφειλέτης πρέπει να καταβάλει προσηκόντως τα μισθώματα μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης και –επιπρόσθετα- να εξοφλήσει το τίμημα, το οποίο –κατά ρητή αναφορά στο άρθρο 225, παρ.3- πρέπει να ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου, κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς. Κατά τούτο, παρίσταται εξαιρετικά σημαντικός για τον «ευάλωτο» οφειλέτη ο χρόνος, κατά τον οποίο θα αποφασίσει να ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς της κύριας κατοικίας του (δυνάμενος, σε κάθε περίπτωση, να προκαταβάλει την τρέχουσα αξία των υπολειπομένων μισθωμάτων, εάν αποφασίσει να ασκήσει το σχετικό δικαίωμα διαρκούσης της 12ετούς μίσθωσης), καθότι είτε θα κληθεί να καταβάλει τυχόν αποκτηθησόμενη υπεραξία στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης είτε θα επωφεληθεί από τυχόν επιγενόμενη μείωση της αξίας της (η δυνατότητα αυτή θα δημιουργήσει ένα ιδιότυπο «χρηματιστήριο ακινήτων», με τον οφειλέτη να καλείται να προβαίνει σε προβολές της αξίας της κύριας κατοικίας του στο άμεσο και απώτερο μέλλον, προκειμένου να επωφεληθεί αναλόγως).

Εν κατακλείδι, ο Ν.4738/2020 επέφερε κεφαλαιώδεις μεταβολές στον τομέα της διάσωσης της κύριας κατοικίας του υπερχρεωμένου, νυν «ευάλωτου», οφειλέτη. Με τη θέσπιση –πέραν του περιουσιακού και- εισοδηματικού κριτηρίου, το πεδίο εφαρμογής του συστέλλεται ουσιωδώς εν συγκρίσει με το Ν.3869/2010, ενώ με την «αντικειμενικοποίηση» του όρου «κύρια κατοικία» επιδιώκεται η περιστολή του φαινομένου διάσωσης δευτερευόντων ακινήτων ή/και δυνητικών κύριων κατοικιών. Προσέτι –και κυρίως- με τη θέσπιση της ιδιάζουσας δυνατότητας πώλησης-(επανα)μίσθωσης-επαναγοράς της κύριας κατοικίας του εκ μέρους του οφειλέτη, ο Νομοθέτης επιδιώκει από τη μία μεριά να ικανοποιήσει τους πιστωτές, οι οποίοι θα εισπράξουν το σύνολο σχεδόν της απαιτήσεώς τους, χωρίς να προβούν σε διαδοχικούς, κοστοβόρους και -συχνότατα- άκαρπους πλειστηριασμούς και από την άλλη τους οφειλέτες εκείνους που βρίσκονται –πράγματι- σε δεινή οικονομική θέση και θα επιθυμούσαν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους, καταβάλλοντας –τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα- μία βιώσιμη για τα οικονομικά τους μέτρα μηνιαία δόση (εν προκειμένω, εν είδει μισθώματος).

Ενόψει των ως άνω καινοφανών συνθηκών, η διελκυστίνδα φαντάζει εξαιρετικά ευαίσθητη και απαιτεί τη δέουσα στάθμιση εκ μέρους των οφειλετών.

ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

Copyright © 2019 LawAndOrder.gr

iblogo